La adquisición de vivienda propia es un capítulo importante en la historia de nuestras vidas. Generalmente hace parte de un proyecto familiar o personal que al materializarse se convierte en un logro de gran relevancia.
Sin embargo, quienes aspiran a cumplir el sueño de tener casa propia deben recorrer un camino que requiere preparación y conocimiento. Por esta razón, escribimos este artículo que te ayudará a prepararte para obtener tu crédito hipotecario.
El cierre financiero para adquirir vivienda nueva en Colombia está compuesto por una cuota inicial o recursos propios, crédito hipotecario y cuando se trata de vivienda de interés social, un subsidio familiar de vivienda aplicado a la cuota inicial, que se desembolsa al constructor posteriormente a la entrega de la vivienda.
En el caso de la vivienda de interés social, los subsidios de vivienda se obtienen a través de las Cajas de Compensación Familiar, la Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía (Caja Honor) y de Fonvivienda (Mi Casa Ya). Este último tipo de subsidio, brinda adicionalmente un subsidio de la tasa del crédito hipotecario durante 7 años.
El 85% de las familias colombianas que adquieren vivienda, recurren a un crédito hipotecario como medio para obtener el cierre financiero.
Historial crediticio. Es importante crear tu historial crediticio, que es similar a una bitácora de tu comportamiento con tus obligaciones financieras. Puedes empezar con obligaciones pequeñas y poco a poco las vas incrementando.
El primer paso, además de abrir una cuenta de ahorro en un banco, es obtener una tarjeta de crédito o solicitar un préstamo a una entidad financiera para ir construyendo un historial.
Dependiendo del comportamiento que tengas en el pago de tus obligaciones, es decir, que hayas pagado a tiempo y no hayan sido reportadas moras en tus pagos, vas a obtener una calificación de parte de las entidades financieras conocido como el “scoring crediticio”. Este scoring es fundamental para aprobar tu crédito y definir la tasa que te asignarán.
La calificación se mueve entre 150 y 950 puntos. Si obtienes una calificación por encima de 700 puntos, puedes obtener un crédito hipotecario con una buena tasa de interés.
Además, el sistema financiero tiene un servicio de centrales de riesgo, donde se consolida la información de tus obligaciones financieras en el sector formal e informal y es material de consulta (operaciones de información) para todas las entidades adscritas a dicho servicio, no solo los bancos; eso sí, siempre y cuando tú lo hayas autorizado en cumplimiento de la Ley de Habeas Data.
Importante tener en cuenta que para aumentar tu score crediticio, puedes pagar tus obligaciones antes de la fecha de pago pactada, o mejor aún, puedes pagar antes y un monto mayor al pactado. Esto va a generar un mayor puntaje en el sistema. Si vas a liberar cupo y necesitas eliminar tarjetas de crédito, nunca elimines tus tarjetas de crédito más antiguas, hazlo con las más recientes.
Tu perfil laboral. Para elegir la entidad financiera dónde solicitar tu crédito, debes tener en cuenta si eres empleado, independiente formal, independiente informal o pensionado. Es decir, el empleado, el independiente formal y el pensionado, cuentan con la protección que exige la legislación laboral y el independiente informal, trabaja sin cumplir los requisitos de la legislación laboral vigente, como no hacer los aportes a la seguridad social.
Si bien el empleado, el independiente formal y el pensionado pueden acceder a productos de crédito en cualquier banco, el independiente informal podrá hacerlo solo en las entidades que se especializan en este tipo de clientes; en las sala de ventas de nuestra constructora te pueden ayudar guiándote para que califiques en el banco de tu conveniencia. Por otra parte, es importante que tengas en cuenta que las entidades financieras te otorgan crédito hipotecario hasta los 70 años.
Libera tu cupo de endeudamiento. Además de ir aumentando tu ahorro para la cuota inicial de tu vivienda, debes liberar deudas que hayas adquirido para incrementar tu cupo de crédito hipotecario. Mientras estés pagando tus deudas procura no tomar nuevas deudas para liberar tu cupo.
Si es necesario, debes renegociar las deudas que hayas adquirido, para liberar tu flujo de caja mensual. Si bien las entidades financieras van a estudiar tu patrimonio, lo que más les interesa en ese momento, son tus ingresos y tus egresos, los cuales constituyen tu flujo de caja mensual.
Etapas de tu crédito. Debes tener claro que el proceso de tu crédito hipotecario pasa por varios filtros en la entidad financiera:
1. Viabilidad, pre-aprobado o cupo. En esta primera etapa, el banco analiza tu capacidad de endeudamiento según información de centrales de riesgo. Normalmente te entregan una carta con un monto asignado de cupo y un plazo de tiempo.
2. Crédito aprobado. En esta etapa, la entidad financiera te ha solicitado soportes de tus ingresos. Por ejemplo, si eres trabajador dependiente te ha solicitado los siguientes documentos:
– Carta laboral vigente.
– Desprendibles de pago de nómina de los últimos tres meses.
– Extractos bancarios de los últimos 3 meses.
– Fotocopia de cédula de ciudadanía al 150 %.
Si eres trabajador independiente formal:
- Cámara de Comercio.
- RUT.
- Acreditar el negocio mínimo 2 años.
- Certificado de ingresos firmado por contador.
- 3 referencias comerciales de tus proveedores más grandes.
- Extractos bancarios de los últimos 3 meses.
- Estados financieros de los últimos 2 años, si los tienes.
- Fotocopia de la cédula de ciudadanía al 150 %.
Si eres rentista de capital:
- Copia del certificado de tradición no mayor a 30 días.
- Copia de contratos de arrendamientos o carta de la inmobiliaria.
- Declaración de renta, si la tienes.
- Extractos bancarios de los últimos 3 meses.
- Estados financieros de los últimos 2 años.
- Copia del RUT.
- Fotocopia de la cédula de ciudadanía al 150 %.
Si eres pensionado:
- Presentar certificado de la entidad.
- Tres últimos desprendibles de pago.
- Fotocopia de la cédula de ciudadanía al 150 %.
Si eres independiente informal:
- Extractos bancarios.
- Verificación del sitio donde está el negocio.
- RUT y Cámara de Comercio
- Ingresos certificados por un contador.
- Visita domiciliaria (en algunas ocasiones).
Al final del estudio por parte de la entidad financiera, te asignan un valor para tu crédito hipotecario y te generan la carta de aprobación de tu crédito con un plazo determinado por sus políticas internas.
3. Legalización, ratificación o carta final de tu crédito hipotecario. En los dos primeros pasos del proceso de tu crédito, han estudiado tu situación financiera y tu capacidad de endeudamiento para determinar un monto de aprobación. Ahora, van a revisar tu monto aprobado y la vivienda que estás comprando, la cual va a servir como garantía de la deuda que vas a adquirir con el banco. Esta vivienda servirá de garantía a tu deuda y por ello la vas a hipotecar, a favor del banco que te otorga el crédito hipotecario, en el momento en que firmes la escritura pública de adquisición de tu vivienda.
En este momento, deberás pagar al banco el costo del avalúo y el estudio de títulos de la vivienda para que te puedan generar el avalúo y el estudio de títulos junto con la carta final de tu crédito hipotecario que será una anexo en la firma de tu escritura.
Debes tener en cuenta, que para el caso de los independientes informales, algunas entidades de crédito hacen visitas domiciliarias para verificar la información que has entregado de tu negocio. Debes estar muy atento a la visita del funcionario del banco.
Las tasas de interés. Por Ley de Vivienda, puedes obtener un crédito hipotecario hasta por el 70 % o el 80 % del valor de la vivienda y la cuota mensual del crédito hipotecario, no podrá exceder del 30 % de tus ingresos mensuales y para la vivienda de interés social, del 40 % de tus ingresos.
La tasa de interés que te entregan en el banco es de referencia. La tasa final será determinada de acuerdo al perfil de riesgo que presentes con los soportes entregados a la entidad financiera. Se puede manejar con tiempos de 15, 20 o 30 años en las modalidades de pesos o UVR (Unidad de Valor Real) que es una moneda que refleja el poder adquisitivo de la moneda diariamente con base en la variación del IPC.
Dependiendo de la modalidad, la entidad financiera tiene diferentes tasas.
Finalmente, es importante advertir que las condiciones con las que han estudiado tu crédito hipotecario, las deberás mantener o mejorar hasta el momento del desembolso del crédito, ya que en ese momento vuelven a validar los datos y te asignan la tasa final de tu crédito.
Nuestros asesores están capacitados y disponibles para darte asesoría y profundizar en tu caso en todas las salas de ventas de nuestros proyectos.
Ahora que ya sabes cómo aplicar al crédito hipotecario prepárate para vivir en un lugar maravilloso.
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